Плотность застройки

Плотность застройки — ключевой градостроительный параметр, который вместе с максимальной этажностью и минимальным расстоянием от границ показывает, насколько интенсивно можно использовать земельный участок. Территории разного назначения имеют разную предельную плотность застройки, она вносится в градостроительную документацию.

Почему этот показатель так важен?

Чрезмерная плотность застройки — серьезная проблема многих крупных городов. Где-то она сложилась исторически, а где-то на нее повлияли коммерции и строительного бума. Из-за тесноты, недостатка зеленых зон и естественного освещения в переуплотненных районах нередко возникают проблемы санитарного, экологического и психологического характера. Чтобы не порождать новые сложности, контролирующие органы внимательно следят за плотностью застройки. Если она превышает норму хотя бы на несколько процентов, в регистрации нового или реконструированного здания может быть отказано. На практике это означает невозможность оформить прописку, подвести к дому коммуникации или застраховать его.

Кроме того, этот показатель играет главную роль в оптимизации нагрузки на территорию. Он помогает:

• высчитать оптимальное количество парковочных мест для личного транспорта;
• обеспечить выполнение требований противопожарной безопасности и соблюдение норм освещенности;
• предусмотреть зоны для зеленых насаждений и социальных объектов;
• рассчитать дополнительную нагрузку на инженерные коммуникации и дорожную инфраструктуру;
• обеспечить доступность района для техники экстренных и коммунальных служб.

Нормативные показатели для территорий разного типа

Коэффициент застройки (КЗ) рассчитывается по следующей формуле: КЗ = Пз/Пу. Пз — это суммарная площадь всех строений по внешнему контуру. Пу — общая площадь земельного участка согласно кадастровым данным. Максимально допустимый коэффициент застройки зависит от типа и назначения территории:

• жилая многоэтажная застройка — 0.4;
• коммунально-складские территории — 0.6;
• научно-производственные зоны — 0.6;
• уплотняемые и реконструируемые микрорайоны — 0.6;
• общественная застройка — 0.8.